Rechtsvergleichendes Seminar

Thema 8: "Öffentlicher Glaube und Grundbuch im deutschen und japanischen Recht (mit Berücksichtigung der Rechtsprechung)"

"Einführung in das japanische Zivilrecht"

PD Dr. Hans Peter Marutschke

FernUniversität Hagen

2. und 3. März 2001

Verfasser: Sebastian Pawlita

Publikation durch www.Jura-Seminararbeiten.de


- Literaturverzeichnis - Inhaltsverzeichnis - Seminartext


Baur, Jürgen/Stürner, Rolf - Sachenrecht, 17. Aufl., München 1999

Endô, Hiroshi (et al.) Hrsg. - Minpô (2) - bukken (Bürgerliches Gesetzbuch/2 - Sachenrecht), 3. Aufl., Tokyo 1987

Gursky, Karl-Heinz - § 892 in J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 13. Aufl., Berlin 1996

Ishikawa, Akira/Leetsch, Ingo - Das japanische BGB in deutscher Sprache, Köln 1985

Isomura, Tamotsu - Grundzüge des japanischen Bürgerlichen Rechts - Kurseinheit 2: Allgemeiner Teil (Bestandteil des Fernkurses "Einführung in das japanische Zivilrecht" der FernUniversität Hagen), Hagen 1991

Handa, Masao - Fudôsan tôki to kôshinryoku (Eintragung unbeweglicher Sachen und öffentlicher Glaube), in: Hoshino, Eiichi (Hrsg.), Minpô kôza dai 2 kan - bukken (1) (Kurs im Bürgerlichen Recht, Bd. 2 - Sachenrecht/1), S. 197ff., Tokyo 1984

Kaneko, Hiroshi (et al.) - Hrsg. - Hôritsugaku shôjiten (Kleines Wörterbuch der Rechtswissenschaften), 3. Aufl., Tokyo 1999 (CD-ROM, Verlag Yûhikaku)

Lutter, Marcus - Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch, AcP 164 (1964), 122

Marutschke, Hans Peter - Einführung in das japanische Recht, München 1999

ders. - Die Entwicklung des Grundeigentumsrechts im modernen Japan und die Landpachtgesetzgebung der zwanziger Jahre, Köln 1993

ders. - Übertragung dinglicher Rechte und gutgläubiger Erwerb im japanischen Immobiliarsachenrecht, Tübingen 1997

Wacke, Andreas - § 892 im Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 3. Aufl., München 1997

ders. - Mala fides superveniens non nocet, JA 1981, 233

Wiegand, Wolfgang - Der öffentliche Glaube des Grundbuchs, JuS 1975, 205

Yasunaga, Masaaki - Grundzüge des japanischen Bürgerlichen Rechts - Kurseinheit 3: Sachenrecht (Bestandteil des Fernkurses "Einführung in das japanische Zivilrecht" der FernUniversität Hagen), Hagen 1991


I. Einleitung

II. Öffentlicher Glaube und deutsches Grundbuch

1. Allgemeines

2. Geschichtlicher Hintergrund

3. Gründe für die Anerkennung des öffentlichen Glaubens

4. Voraussetzungen des Drittschutzes über die publica fides

a) Rechtsscheinstatbestand

aa) Unrichtigkeit des Grundbuchs

bb) Kein Widerspruch eingetragen

b) Rechtsgeschäftlicher Erwerb

c) Redlichkeit des Erwerbers

5. Rechtsfolgen des gutgläubigen Erwerbs

III. Öffentlicher Glaube und japanisches Grundbuch

1. Allgemeines

2. Geschichtlicher Hintergrund

a) Ausgangssituation in der Meiji-Zeit

b) Vorschlag der Schaffung einer relativen publica fides

3. Gegenwärtige Situation in der Lehre

a) h.M.: contra publica fides

aa) Kein praktischer Bedarf

aaa) Andere Vertrauensgrundlagen

bbb) Direkte und indirekte Einschränkung der Verkehrsfähigkeit von Immobilien durch Gesetz

ccc) Erwerberschutz möglich über §§ 94 II und 96 III

bb) Unzulänglichkeit der Registerführung

cc) Unzulänglichkeit der Staatshaftung

dd) Schwächung der Nutzungsrechte

ee) Eintragung nicht konstitutiv für den Rechtsübergang

b) MM.: pro publica fides

aa) Vorteile der publica fides

bb) Versuch der Widerlegung der Contra-Argumente

4. Gegenwärtige Rechtsprechung: Drittschutz über § 94 II JBGB analog

a) Allgemeines

b) Fallgruppen

aa) Der materiell Berechtigte beteiligt sich aktiv an der Verfälschung des äußeren Scheins

bb) Der materiell Berechtigte duldet den äußeren Schein

cc) Der Eingetragene verändert den durch den materiell Berechtigten gesetzten Schein

dd) Die Handlung eines anderen verdeckt den vom Berechtigten beabsichtigten, aber noch nicht erzeugten Schein

c) Subjektive Anforderungen an den Erwerber

IV. Zusammenfassung


I. Einleitung

Wenn der - beispielsweise durch eine Grundbucheintragung oder den Besitz vermittelte - äußere Schein eine Rechtsbeziehung vorgaukelt, die in Wahrheit gar nicht besteht, stellt sich die Frage, inwieweit man denjenigen schützen kann, der im Vertrauen auf diesen Schein ein Geschäft eingegangen ist. Dieser Schutz kann - auf Kosten des wahren Berechtigten - dadurch erreicht werden, daß man dem äußeren Schein die Kraft des öffentlichen Glaubens zumißt, d.h. das vorgespiegelte Rechtsverhältnis wie ein tatsächlich bestehendes behandelt. Während der öffentliche Glaube des Besitzes an beweglichen Sachen sowohl in Deutschland als auch in Japan anerkannt ist, so daß in beiden Ländern ein gutgläubiger Dritter grundsätzlich auch vom Nichtberechtigten erwerben kann (§§ 932ff. DBGB bzw. 192f. JBGB), besteht im Immobiliarsachenrecht ein großer Unterschied: Das deutsche Recht kennt den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§§ 892f. DBGB), das japanische nicht. Durch Rechtsfortbildung (analoge Anwendung des § 94 II JBGB) wird aber eine gewisse Annäherung an deutsche Verhältnisse erzielt.

II. Öffentlicher Glaube und deutsches Grundbuch

1. Allgemeines

Das deutsche Liegenschaftsrecht schützt mit den § 892f. DBGB den Erwerber in außergewöhnlich hohem Maße: Es erkennt - wie oben bereits erwähnt - dem Grundbuch die Wirkung des öffentlichen Glaubens zu und stellt außerdem an die Redlichkeit des Erwerbers nur geringe Anforderungen. Die Einzelheiten können hier relativ kurz dargestellt werden, da die Regelungen der §§ 892f. sehr klar sind. Zudem ist deren praktische Bedeutung nicht sonderlich groß - wichtig wurden sie nur einmal in den 20er Jahren, als während der Inflation getilgte und im Grundbuch gelöschte Grundpfandrechte wieder eingetragen wurden, der redliche Zwischenerwerber aber geschützt werden mußte -, denn zum einen ist die Registerführung sehr zuverlässig, zum anderen werden die (durch die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs mit Rechtsverlust bedrohten) beteiligten Parteien darauf achten, daß das Grundbuch möglichst richtig ist.

2. Geschichtlicher Hintergrund

Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Kreditwesens komplizierte der römische Grundsatz "nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet" den Rechtsverkehr. Dementsprechend trat diese Maxime - in großem Stil seit der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts - im Liegenschaftsrecht immer weiter zurück: Teilweise wurde der Buchung formale Rechtskraft zugemessen, d.h. der Grundbuchinhalt wurde irreversibel zur dinglichen Rechtslage. Überwiegend wurde jedoch eine Lösung über den öffentlichen Glauben gesucht. Diesen Weg gingen auch die Verfasser des BGB: In beiden Kommissionen war die Aufnahme des Prinzips der publica fides des Grundbuchs in das BGB - obwohl über dessen Reichweite Differenzen bestanden - unumstritten.

3. Gründe für die Anerkennung des öffentlichen Glaubens

Das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ist in Deutschland absolut unbestritten. Stimmen, die eine Änderung de lege ferenda fordern, gibt es nicht. Begründet wird die Notwendigkeit dieses Prinzips ebenso wie die im Vergleich zum gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen geringeren Anforderungen an die Redlichkeit des Dritten damit, daß die hohen wirtschaftlichen Werte im Liegenschaftsverkehr auch einen besonders starken Schutz des auf die Eintragung Vertrauenden verlangen. Die penible Registerführung sei sonst auch nicht zu rechtfertigen. Außerdem würde das Grundbuch zur "Falle für den redlichen Geschäftsverkehr", könne man sich auf dessen Inhalt nicht mehr verlassen. Zwar vergrößere ein ausgedehnter Drittschutz theoretisch die Gefahr der Expropriation des ursprünglich Berechtigten durch gutgläubigen Erwerb, die extreme Zuverlässigkeit des Grundbuchs halte diese Gefahr jedoch auf niedrigem Niveau, zudem habe der Expropriierte bereicherungsrechtliche Ausgleichsansprüche (§§ 812ff.).

4. Voraussetzungen des Drittschutzes über die publica fides

§§ 892f. greifen unter folgenden Voraussetzungen ein:

(1) Rechtsscheinstatbestand: Eintragung eines Nichtberechtigten oder nicht so Berechtigten im Grundbuch, ohne daß gegen diese Unrichtigkeit ein Widerspruch eingetragen wäre

(2) Rechtsgeschäftlicher Erwerb

(3) Redlichkeit des Erwerbers

a) Rechtsscheinstatbestand

aa) Unrichtigkeit des Grundbuchs

Der Erwerber kann sich nicht auf sämtliche Eintragungen verlassen, sondern nur auf solche, die das Grundbuch auch unrichtig im Rechtssinne machen können. Die Kraft des öffentlichen Glaubens erstreckt sich also nicht auf tatsächliche Angaben, persönliche Verhältnisse und unzulässige Eintragungen, ebensowenig auf nicht eintragbare Rechte, Belastungen und Beschränkungen. Hinsichtlich eintragbarer dinglicher Rechte besteht positiver und negativer Vertrauensschutz (registrierte Rechte gelten als bestehend, nicht registrierte oder gelöschte Rechte als nicht existent). Bei relativen Verfügungsbeschränkungen ist der Vertrauensschutz dagegen ausschließlich negativ (§ 892 I 2): Der Erwerber kann sich nur darauf verlassen, daß neben den eingetragenen keine weiteren bestehen. Vollkommen egal ist es, ob der materiell wirklich Berechtigte für die Unrichtigkeit verantwortlich ist oder nicht (kein Veranlasserprinzip).

bb) Kein Widerspruch eingetragen

Der Rechtsschein wird durch die Eintragung eines Widerspruchs zerstört. Voraussetzung ist allerdings, daß der Eintrag vom wahren Rechtsinhaber bewirkt wurde. Ein durch einen Nichtberechtigten veranlaßter Widerspruch beeinträchtigt den Rechtsschein nicht.

b) Rechtsgeschäftlicher Erwerb

Da die publica fides den Schutz des Vertrauens bezweckt, greift sie nur bei rechtsgeschäftlichem Kontakt ein, denn nur hier wird Vertrauen auch ausgeübt. Da das Grundbuch ferner nur über dingliche Rechtsverhältnisse informiert, beschränkt sich der Anwendungsbereich der §§ 892f. auf dingliche Verfügungsgeschäfte. Nicht geschützt ist demnach der Erwerb kraft Gesetzes (z.B. durch Erbfolge) und der auf Zwangsmaßnahmen beruhende Erwerb (z.B. Zwangshypothek). Außerdem fallen schuldrechtliche Verträge mit dem Buchberechtigten (z.B. Miete) nicht unter die §§ 892, 893. Dann werden die §§ 892f. noch teleologisch dahingehend eingeschränkt, daß nur "Verkehrsgeschäfte" geschützt werden, d.h. die Parteien der dinglichen Verfügung dürfen nicht identisch sein. Schließlich entfällt der Gutglaubensschutz bei der vorweggenommenen Erbfolge, denn der Ausschluß des redlichen Erwerbs im Erbfall soll nicht durch Rechtsgeschäft unter Lebenden umgangen werden.

c) Redlichkeit des Erwerbers

An die Redlichkeit des Erwerbers werden denkbar geringe Anforderungen gestellt: Nach dem klaren Gesetzeswortlaut schadet ihm allein positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Grobe Fahrlässigkeit genügt - anders als beim gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen (§ 932 II) - in keinem Fall. Selbst das Wissen um sämtliche Umstände, die die Unrichtigkeit begründen, genügt nicht, wenn der Erwerber die Unrichtigkleit selbst nicht erkennt. In krassen Fällen, in denen der Erwerber "bewußt die Augen zumachte", versucht die RSpr. aber, mit § 826 zu helfen. Zusätzlich verschlechtert sich die Situation des materiell Berechtigten noch dadurch, daß er die Kenntnis des Erwerbers beweisen muß, was ihm nur selten gelingen dürfte.

Der Erwerber ist auch keinesfalls gehalten, sich das Grundbuch anzuschauen; es genügt, wenn das Grundbuch für ihn spricht. Seine Gutgläubigkeit muß grundsätzlich bis zur Vollendung des Rechtserwerbs dauern, es sei denn, daß der Rechtserwerb eine Registrierung voraussetzt: Dann muß er nur bis zur Stellung des Eintragungsantrags redlich sein (§ 892 II 1. Alt.), denn die bis zur Erledigung der Eintragung verstreichende Zeitspanne soll ihm nicht zum Nachteil gereichen.

5. Rechtsfolgen des gutgläubigen Erwerbs

Nach h.L. fingieren § 892f. die Richtigkeit des Grundbuchs. Der Erwerber erhält also die Rechtsposition, die er erlangen würde, wenn das Grundbuch die Rechtslage richtig wiedergeben würde.

III. Öffentlicher Glaube und japanisches Grundbuch

1. Allgemeines

In Japan schützt man den Dritten, der vom Nichtberechtigten erwirbt, in weitaus geringerem Maße: Eine Vorschrift, die der Registrierung die Kraft des öffentlichen Glaubens verleihen würde - vergleichbar unseren §§ 892f. - , gibt es im JBGB nicht. Dementsprechend lehnt die h.M. die Geltung dieses Prinzips im Liegenschaftsrecht auch ab. Das gilt sowohl für das Grundbuch (tochi tôkibo), als auch für das Gebäudebuch (tatemono tôkibo), welches - da in Japan Grundstücke und daraufstehende Gebäude als zwei verschiedene, selbständige Sachen angesehen werden - getrennt neben dem Grundbuch geführt wird (§ 14 ImRegG). Die Nachkriegs-Rechtsprechung hat in der analogen Anwendung des § 94 II JBGB allerdings einen Weg gefunden, den Erwerberschutz zu verbessern.

2. Geschichtlicher Hintergrund

a) Ausgangssituation in der Meiji-Zeit

Der sachenrechtliche Teil des 1898 in Kraft getretenen JBGB ist zum größten Teil vom 1. Entwurf des deutschen BGB inspiriert. In einigen wesentlichen Punkten orientierten sich die Verfasser allerdings an einem eigenen Entwurf des französischen Rechtsgelehrten Boissonade und damit am Code civil. So ist das Abstraktionsprinzip dem JBGB fremd: Der Erwerb eines dinglichen Rechts kommt ausschließlich durch übereinstimmende Willenserklärung der Parteien zustande (Konsensprinzip). Die Registrierung ist - anders als in Deutschland - nicht Voraussetzung für die Entstehung des dinglichen Rechts, sondern begründet nur dessen Entgegensetzbarkeit gegenüber Dritten (§ 177 JBGB).Auch der öffentliche Glaube der Immobilienbücher wurde nach französischem Muster nicht Bestandteil des JBGB. Der Grund hierfür ist nicht ganz klar, soll aber darin liegen, daß damals Immobiliengeschäfte normalerweise nur über persönliche Beziehungen zustandegekommen seien. (Dementsprechend wäre eine zusätzlichen Absicherung durch die publica fides überflüssig gewesen.)

b) Vorschlag der Schaffung einer relativen publica fides

Der erste, der sich für die Einführung des Prinzips des öffentlichen Glaubens de lege ferenda aussprach, war Hatoyama im Jahre 1916. Der gutgläubige Dritte solle geschützt werden, aber nur, wenn die falsche Eintragung auf einem Verhalten des wahren Berechtigten beruhe. Hatoyamas Auffassung wurde nicht Gesetz, stieß aber vor allem bei Banken, die sich ihre Kredite durch Immobilien absichern ließen, auf große Resonanz. Sie beeinflußte auch das Hypothekenbriefgesetz (Teitô shôken hô von 1931), das dem Hypthekenbrief eine Art Kraft des öffentlichen Glaubens verlieh. Weiterhin ist noch erwähnenswert, daß das Zivilgesetzbuch für Mandschukuo die publica fides der Registrierung kannte, um japanische Investitionen in die Grundstücke der Städte zu erleichtern.

3. Gegenwärtige Situation in der Lehre

a) h.M.: contra publica fides

Auch heute steht die h.M. der Einführung des Prinzips des öffentlichen Glaubens in das Immobiliarsachenrecht skeptisch bis ablehnend gegenüber. Die Gründe hierfür sollen im nachfolgenden skizziert werden.

aa) Kein praktischer Bedarf

Zum einen führt die h.M. an, daß der Einführung der publica fides kein praktischer Bedarf gegenüberstehe: Problematische Fälle, in denen der wahre Berechtigte einen Herausgabeanspruch geltend machte, seien selten. Die als Erklärung für dieses Phänomen genannten Gründe lassen sich wie folgt zusammenfassen.

aaa) Andere Vertrauensgrundlagen

(1) Auf dem Land kämen Immobiliengeschäfte nur selten vor und wenn, dann normalerweise lediglich als letzter Strohhalm, um den Ruin des Bauern abzuwenden. Dann seien sie eingebettet in ein Netz persönlicher Kontakte.

(2) In der Stadt fehlten diese das Geschäft absichernden persönlichen Kontakte zwar. Grundstücke seien dort auch häufig der Gegenstand von Transaktionen, entweder aus Spekulationsgründen oder um per Hypothek Kapital für Investitionen zu erlangen. Banken sorgten sich aber eher um die Gewinnerwartung des kreditnehmenden Unternehmens als um den Wert der beliehenen Gegenstände, so daß die publica fides für sie nur zweitrangig sei. Außerdem seien die Kosten der Kreditinstitute für die Ermittlung des wahren Berechtigten und die Versicherung gegen Pannen im Vergleich zu den Gesamtkosten der Kreditvergabe nicht so hoch.

(3) Wie die Kreditgeber orientierten sich auch die Erwerber von Immobiliarpfandrechten an der Leistungsfähigkeit des Schuldners und nicht so sehr am Wert der Immobilie selbst, so daß die Einführung des Prinzips des öffentlichen Glaubens - entgegen der Behauptung von dessen Befürwortern - die Verkehrsfähigkeit von Immobiliarpfandrechten nicht erhöhen würde.

(4) Die Geber hochverzinster Kredite schließlich vertrauten in erster Linie dem eingeschalteten Vermittler und der Zusatzsicherung durch Bürgen, nicht dem Grundbuch.

bbb) Direkte und indirekte Einschränkung der Verkehrsfähigkeit von Immobilien durch Gesetz

(1) Dann sei die Verkehrsfähigkeit landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Gesetz stark eingeschränkt. (Nach dem Gesetz über landwirtschaftliche Grundstücke - nôchihô - von 1957 müssen die Eigentumsübertragung und eine Reihe weiterer Rechtsgeschäfte durch den Landwirtschaftsausschuß genehmigt werden, § 3 I, der die Genehmigung grundsätzlich nur erteilen darf, wenn die Fortführung der landwirtschaftlichen Nutzung gewährleistet ist, § 3 II.)

(2) Die Verkehrsfähigkeit von Baugrundstücken leide durch das (durchaus häufige) Bestehen eines Mietrechts am Grundstück zum Zwecke der Gebäudeerrichtung. (Da Grundstück und das daraufstehende Haus als zwei rechtlich selbständige Sachen angesehen werden, können Grund und Boden zum Zwecke der Gebäudeerrichtung vermietet werden. Das Mietrecht kann einem neuen Grundstückserwerber entgegengesetzt werden; gesetzlich sind langjährige Vertragslaufzeiten vorgesehen mit grundsätzlicher Pflicht zur Verlängerung auf Wunsch des Mieters.)

ccc) Erwerberschutz möglich über §§ 94 II und 96 III

Für die publica fides bestehe weiterhin deswegen kein praktischer Bedarf, weil man dem Dritten - der sich außerdem selbst durch vorherige Nachforschungen vor Schaden zu schützen vermöge - durch eine erweiterte Anwendung der § 96 III und § 94 II helfen könne.

bb) Unzulänglichkeit der Registerführung

Abgesehen vom fehlenden praktischen Bedarf sei es auch gefährlich, der Registrierung die Kraft des öffentlichen Glaubens zuzusprechen, denn diese stimmte oftmals nicht mit der Wirklichkeit überein. Das liegt zum einen an immer noch nicht behobenen Fehlern früherer Vermessungen, aber auch daran, daß die Parteien - anders als in Deutschland - gar nicht zur Eintragung gezwungen sind, um eine dingliche Rechtsänderung herbeizuführen. Dann sei es schwierig, das Gebäudebuch auf aktuellem Stand zu halten, da der Gebäudebestand sich ununterbrochen ändere.

Inkorrekte Eintragungen resultierten auch aus dem Fehlen eines materiellen Prüfungsrechts des Registerbeamten (§ 50 ImRegG): In Deutschland ist eine Prüfung des Eigentumsübergangs aufgrund des Abstraktionsprinzips einfach; es braucht nur der auf den Eigentumsübergang gerichtete übereinstimmende Wille festgestellt werden. In Japan hingegen, wo das Konsensprinzip gilt, könne der Eigentumsübergang nur durch Überprüfung der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags festgestellt werden, was jedoch Zeit kosten und die Geschäftsabwicklung verlangsamen würde. Hier müsse - vor Einführung der publica fides - eine Lösung gefunden werden. Die jetzige Situation in Japan ist jedenfalls die, daß weder eine notarielle Beglaubigung des Kausalgeschäfts noch die Vorlage sonstiger darauf bezogener Dokumente verlangt werden.

cc) Unzulänglichkeit der Staatshaftung

Ein weiteres Argument, daß gegen die publica fides vorgebracht wird, sind Unzulänglichkeiten in der Haftung des Staates für fehlerhafte Eintragungen. Hier müßten erst Verbesserungen erzielt werden, um Verluste des wahren Berechtigten durch gutgläubigen Dritterwerb auszugleichen.

dd) Schwächung der Nutzungsrechte

Außerdem wird vorgetragen, daß die Möglichkeit, der Registrierung zu vertrauen, zwar die Abwicklung von Immobiliengeschäften beschleunigen könne. Als Kehrseite sei damit aber eine Verstärkung der Tendenz verbunden, Immobilien als Handelsobjekt zu betrachten, was im Endeffekt zu einer Schwächung der Nutzungsrechte führe, da jeder zunehmend nur noch am Wert der Immobilie interessiert sei.

ee) Eintragung nicht konstitutiv für den Rechtsübergang

Schließlich wird behauptet, daß es dem Wesen des japanischen Sachenrechts (Konsensprinzip; Eintragung ist nicht konstitutiv für den Rechtsübergang, sondern nur Voraussetzung für die Möglichkeit, das Recht Dritten entgegenzusetzen, § 177 JBGB) widerspräche, die Registrierung mit der Wirkung des öffentlichen Glaubens auszustatten. Etwas derartiges sei nur in Systemen denkbar, in denen die Eintragung als Wirksamkeitsvoraussetzung für den dinglichen Rechtstransfer etabliert sei.

b) MM.: pro publica fides

aa) Vorteile der publica fides

Die Gegenmeinung weist zum einen auf einige Vorteile hin, die entstünden, wenn die Immobilienbücher die Kraft des öffentlichen Glaubens hätten. So wären Liegenschaftsgeschäfte beschleunigt durchführbar; besonders die Hypothekenbestellung würde erleichtert, denn den Banken blieben die Nachforschungen bezüglich der materiellen Berechtigung erspart. Weiterhin wäre der Drittschutz über die publica fides im Falle der Erbengemeinschaft vernünftig, denn der Dritte könne nur schwer nachprüfen, ob sämtliche Miterben eingetragen seien oder ob - falls nur ein Miterbe registriert sein sollte - diese Registrierung im Einverständnis mit sämtlichen anderen Miterben erfolgte.

bb) Versuch der Widerlegung der Contra-Argumente

Zum anderen wird versucht, die Argumente der h.M. zu widerlegen. Es bestünde sehr wohl ein praktischer Bedarf, denn die Gepflogenheiten im Immobilienhandel zeigten, daß der Eintragung Beweiskraft bezüglich der Rechtsverhältnisse zugemessen werde. Weiterhin wird - vor dem Hintergrund der Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs beweglicher Sachen (§ 192 JBGB) - bestritten, daß die publica fides der Immobilienbücher mit dem Wesen des japanischen Sachenrechts unvereinbar sei. Dann hätten Unzulänglichkeiten der Staatshaftung und der Registerführung nichts mit dem Komplex des öffentlichen Glaubens zu tun, denn in diesen Bereichen müsse man sich sowieso um eine Verbesserung bemühen. Schließlich stimme die Annahme nicht mehr, die publica fides führe zu einer Schwächung der Nutzungsrechte, denn seit der Meiji-Zeit (als der Mieter/Pächter bei Verkauf praktisch völlig entrechtet wurde) hätten diverse Sondergesetze die Position des Nutzungsberechtigten soweit verbessert, daß er seine Rechte heute ohne weiteres dem neuen Eigentümer entgegenhalten könne.

4. Gegenwärtige Rechtsprechung: Drittschutz über § 94 II JBGB analog

a) Allgemeines

Die Rechtsprechung versucht, den defizitären Schutz des Erwerbers über § 94 II JBGB auszugleichen, der eigentlich folgende Voraussetzungen hat:

(1) Willenserklärung mit dem Ziel, einen falschen äußeren Schein herzustellen

(2) Zusammenwirken von Erklärendem und Erklärungsempfänger bei der Erzeugung des falschen Scheins

(3) Abschluß eines Rechtsgeschäfts durch einen Dritten im Vertrauen auf die Richtigkeit der Erklärung

Das Fehlen auch nur einer dieser Voraussetzungen führt zur Notwendigkeit der analogen Anwendung. Die Analogie wird von der Rechtsprechung so weit getrieben, daß der Dritte auf Schutz hoffen kann, sofern der wahre Berechtigte nur irgendwie die Ursache für die Falscheintragung gesetzt hat. Denn Ziel des § 94 II sei es, den dem äußeren Schein vertrauenden Dritten zu schützen und damit die Sicherheit des Rechtsverkehrs zu gewährleisten. Deshalb sei die Benachteiligung des Produzenten eines falschen Scheins im Vergleich zu sonstigen Teilnehmern am Rechtsverkehr selbstverständlich.

Bis jetzt sind die im nachfolgenden aufgeführten Fallkonstellationen entschieden worden.

b) Fallgruppen

aa) Der materiell Berechtigte beteiligt sich aktiv an der Verfälschung des äußeren Scheins

(1) Frau X kaufte auf Verlangen ihres Mannes A von B ein Haus und überließ es Y1, der Geliebten ihres Mannes, zum Gebrauch. Aus Bequemlichkeitserwägungen ließ sich jedoch nicht X, sondern - nach Beratung mit A - vielmehr Y1 als neue Eigentümerin eintragen. Schließlich verkaufte Y1 das Haus an Y2. X verlangte nun ihr Eigentum von Y2 heraus.

Eine direkte Anwendung von § 94 II kam nicht in Betracht, da der Schein eines Kaufvertrags nicht zwischen X und Y1, sondern zwischen B und Y1 entstand. Der OGH entschied jedoch, daß eine analoge Anwendung möglich sei: Die Eintragung habe auf dem Willen der X beruht. Deshalb sei der Fall nicht anders zu entscheiden, als wenn X zuerst sich selbst als neue Eigentümerin hätte registrieren lassen und dann in Kollusion mit Y1 eine Falscheintragung auf deren Namen bewirkt hätte, der typischen Konstellation des § 94 II. Dementsprechend könne sie das fehlende Eigentumsrecht der Y1 einem gutgläubigen Dritten nicht entgegenhalten.

(2) Diese Rechtsprechung wurde später in einem anderen Urteil bestätigt. Offen blieb aber, ob § 94 II analog das Einverständnis des Einzutragenden mit der Falschregistrierung voraussetzt. Mit Urteil vom 24.7.1970 entschied sich der OGH dagegen:

X hatte einen in seinem Eigentum befindlichen Bergwald auf den Namen des A eintragen lassen, denn dieser sollte den Wald einmal erben. Später erfuhr A davon und veräußerte den Wald erfreut an Y1, der ihn dann an Y2 weiterverkaufte.

Der OGH fand, es genüge, wenn die Falscheintragung auf dem Willen des X beruhe. X müsse sich genauso behandeln lassen, als hätte er die Registrierung im Einverständnis mit A vornehmen lassen. Deshalb könne er einem gutgläubigen Dritten gegenüber nicht behaupten, A sei gar nicht Eigentümer gewesen.

(3) Die Anwendung von § 94 II ist nicht darauf beschränkt, daß die Eintragung den Übergang des Eigentums feststellt. Der Dritte darf auch einer Registrierung vertrauen, die den Eingetragenen als Ersteigentümer ausweist.

X hatte ein Haus gebaut und war dementsprechend dessen Eigentümer geworden. Die Ersteintragung zur Sicherung des Eigentums veranlaßte er jedoch auf den Namen des Y1, der damit einverstanden war. Y1 verkaufte das Haus an Y2, dieser an den gutgläubigen Y3.

Der OGH entschied, daß X das fehlende Eigentumsrecht des Y1 einem gutgläubigen Dritten nicht entgegenhalten könne: Hier habe der wahre Eigentümer einen anderen mit dessen Einverständnis als Ersteigentümer eintragen lassen, obwohl er diesem gar kein Eigentumsrecht einräumen wollte. Dieser Fall sei nicht anders zu bewerten als die Konstellation, in der der wahre Eigentümer zuerst sich registrieren läßt, dann einem anderen das Eigentum zum Schein überträgt und diesen scheinbaren Eigentumsübergang eintragen läßt.

bb) Der materiell Berechtigte duldet den äußeren Schein

(1) Geschützt wird der Dritte auch dann, wenn falsche Schein von einem anderen hervorgerufen wird, der materiell Berechtigte trotz Wissens jedoch nichts dagegen unternimmt.

X schenkte seiner Pflegemutter A ein in seinem Eigentum befindliches, noch nicht registriertes Haus. A beantragte aber, daß nicht sie selbst, sondern ihr Adoptivkind Y1 als Eigentümer in das (damals geführte) Hausregister eingetragen werden sollte. Lange Zeit geschah nichts, dann wurde Y1 - mit Wissen des X - eingetragen. Später wurde dann Y2 als neuer Eigentümer registriert, da er das Haus als Leistung an Erfüllungsstatt von Y1 erhalten hatte. Jetzt machte X die Verfehlung des Schenkungszwecks geltend und verlangte Feststellung seines Eigentumsrechts sowie Berichtigung des Registers.

X verlor. Denn wenn der wahre Eigentümer die Ersteintragung zum Schein auf einen anderen Namen veranlasse, werde er nicht geschützt (s. obiges Urteil v. 18.3.1966). Gleiches müsse auch für denjenigen Eigentümer gelten, der wisse, daß sein Gebäude auf den Namen eines anderen registriert worden sei, sofern er - ausdrücklich oder konkludent - damit einverstanden gewesen sei. Denn die Eintragung im (alten) Hausregister teilten die vorgeblich bestehenden Eigentumsverhältnisse mit. Ob der wahre Eigentümer nun vorher der Kreation dieses Scheins zugestimmt oder diese erst hinterher genehmigt habe, könne für den Schutz des dem Schein vertrauenden Dritten keinen Unterschied machen.

(2) § 94 II gilt also auch dann analog, wenn der materiell Berechtigte sich hinsichtlich der Herstellung des Scheins völlig passiv verhält. Dieser Grundsatz wurde durch zwei weitere Urteile bestätigt, in denen es um folgende Sachverhalte ging:

B entwendete seiner Geliebten X das Namenssiegel samt zugehörigem Echtheitszertifikat und veranlaßte damit die Eintragung eines Grundstücks der X auf seinen Namen. X bemerkte den Mißbrauch am Tag darauf, unternahm aber nichts. Einige Monate später heirateten die beiden. Schließlich veräußerte B das Grundstück eigenmächtig an Y.

Frau X baute ein Haus, ließ es aber nicht registrieren. Allerdings wurde für dieses Haus ein Steuerverzeichnis erstellt. In dieses wurde jedoch nicht X, sondern ihr Mann A als Eigentümer eingetragen. X wußte davon, beließ es aber dabei. Als nun ein Gläubiger des A auf das Haus per Zwangsvollstreckung zugreifen wollte, erhob X Drittwiderspruchsklage mit der Begründung, das Haus gehöre ihr.

cc) Der Eingetragene verändert den durch den materiell Berechtigten gesetzten Schein

(1) A wollte durch vorgespiegeltes Immobilieneigentum das Vertrauen eines Geschäftspartners gewinnen und wandte sich in dieser Angelegenheit an X. X fingierte daraufhin einen Vorvertrag über den Verkauf eines sich in seinem Eigentum befindlichen Grundstücks an A und ließ dessen vorgebliches Recht auf Eigentumsübertragung vormerken. A jedoch fälschte den Namensstempel des X und bewirkte damit - ohne Wissen des X -, daß er als voller Neueigentümer eingetragen wurde. Dann verkaufte er das Grundstück über B an Y1, der einen Teil davon an Y2 weiterverkaufte.

Der OGH entschied, daß X die Nichtigkeit des Vollrechtseintrags einem gutgläubigen, nicht fahrlässigen Dritten nicht entgegenhalten könne, da er dem A die Gelegenheit zur Bewirkung der Falscheintragung geliefert habe. Wer den Schein einer Vormerkung vortäusche, müsse einem gutgläubigen, nicht fahrlässigen Dritten gegenüber die Verantwortung tragen, falls aufgrund dieses Scheins das Vollrecht eingetragen werde und der Dritte dieser Eintragung vertraue. Das fordere der Rechtsgedanke - Respekt vor dem äußeren Schein und Schutz des Rechtsverkehrs - der §§ 94 II, 110 JBGB.

(2) Auch bei Modifikation des Scheins durch einen anderen wird der Dritte also geschützt. Neu ist, daß die Basis dieses Schutzes nicht nur in § 94 II, sondern auch in § 110 (Überschreiten der Vertretungsmacht) gesehen wird, was zu strengeren subjektiven Anforderungen an den Erwerber führt: Neben der Gutgläubigkeit wird von ihm zusätzlich Handeln ohne Fahrlässigkeit verlangt. Diese Rechtsprechung bestätigte der OGH in einem weiteren Urteil:

X bat den Y1, bei der Bank A einen Kredit für ihn aufzunehmen. Beide vereinbarten zu diesem Zweck, ein dem X gehörendes Grundstück zum Schein auf Y1 umzuschreiben. Als Y1 jedoch keinen Kredit erhielt, hätte die Eintragung eigentlich wieder rückgängig gemacht werden sollen. Statt dessen bat Y1 aber Y2 um Vermittlung bei der Geldbeschaffung und gab diesem alle Unterlagen, die für die Registrierung des Grundstücks erforderlich waren. Obwohl nun Y2 das Grundstück gar nicht erworben hatte, ließ er es mit Hilfe der erlangten Dokumente auf seinen Namen eintragen und verkaufte es schließlich an Y3.

X könne die Nichtigkeit der Eintragung von Y2 einem gutgläubigen, nicht fahrlässigen Dritten nicht entgegenhalten. Denn dadurch, daß er die falsche Umschreibung auf Y1 veranlaßt und nicht wieder rückgängig gemacht habe, habe er die Ursache für den weiteren Geschehensablauf gesetzt. Nach dem in den §§ 94 II, 110 enthaltenen Gedanken der Achtung des Scheins und des Verkehrsschutzes müsse er einem gutgläubigen, nicht fahrlässigen Dritten gegenüber die Verantwortung dafür tragen.

(3) Zum gleichen Ergebnis gelangte der OGH auch im folgenden Fall:

X, Gesellschafter einer GbR, war damit einverstanden, daß ein der Gesellschaft gehörendes Grundstück auf den Namen des Geschäftsführers eingetragen wurde. Später erwarb X dieses Grundstück, änderte an der Eintragung aber nichts. Der Geschäftsführer ließ nun seinerseits allerdings einen Dritten als Eigentümer eintragen, obwohl es dafür gar keinen Rechtsgrund gab. Das Grundstück ging jetzt durch mehrere Hände, bis es schließlich auf den Namen des Y registriert wurde.

dd) Die Handlung eines anderen verdeckt den vom Berechtigten beabsichtigten, aber noch nicht erzeugten Schein

Der Dritte wird schließlich auch geschützt, wenn der vom materiell Berechtigten intendierte Schein erst gar nicht entsteht, weil von Anfang an ein anderer ein unterschiedliches Trugbild erschuf.

A, Vertreter des X, wollte verhindern, daß ein Grundstück des X dem B in die Hände fiel und verständigte sich deshalb mit einem Dritten darauf, eine causa für den Übergang des Eigentums an dem fraglichen Grundstück vorzutäuschen. Auf dieser Grundlage wollte er ein Vormerkungsverfahren zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung in die Wege leiten. Dazu kam es jedoch nicht mehr, denn Y hatte bereits die Gelegenheit ergriffen und sich selbst als Eigentümer eintragen lassen.

Nach dem Urteil des OGH war es dem X verwehrt, gegenüber gutgläubigen, nicht fahrlässigen Erwerbern die Nichtigkeit der Buchberechtigung des Y zu behaupten. Denn zur Eintragung des Y sei es nur gekommen, weil der Vertreter des X einen Rechtsgrund fingiert habe mit dem Ziel, eine Falscheintragung zu erreichen. Nach dem Rechtsgedanken der §§ 94 II, 110 hafte X dafür.

c) Subjektive Anforderungen an den Erwerber

Bei Betrachtung obiger Urteile fällt auf, daß der Anspruch an die Redlichkeit des Dritten unterschiedlich streng gehandhabt wird: Manchmal genügt es, wenn er gutgläubig ist, manchmal verlangt man aber zusätzlich auch noch, daß er ohne Fahrlässigkeit gehandelt hat. Der Grund für diese Unterscheidung liegt darin, daß der Drittschutz im zweiten Fall neben § 94 II auch auf § 110 (Vertrauen auf den Umfang der Vertretungsmacht) gestützt wird, der einen "begründeten Anlaß" für das Vertrauen des Dritten verlangt.

Die Differenzierung weist auf das Bedürfnis der Rechtsprechung hin, zu einer gerechten Abwägung zwischen den Interessen des materiell Berechtigten und denen des Erwerbers zu kommen: Die Urteile, die auf die bloße Gutgläubigkeit (also: Nichtwissen) abstellen, entschieden Sachverhalte, in denen der Erwerber durch einen Schein getäuscht wurde, den der materiell Berechtigte entweder selbst produziert oder zumindest gebilligt hatte. In den Fällen hingegen, in denen zusätzlich Handeln ohne Fahrlässigkeit verlangt wurde, war der vom Eigentümer gesetzte Schein durch andere erst modifiziert worden, bevor der Dritte auf ihn hereinfiel. In der zweiten Variante war die Schuld des wahren Berechtigten also geringer, was zu einer Verschärfung der Anforderung an die Vorsicht des Dritten führte.

Die Lehre - die die analoge Anwendung des § 94 II ansonsten generell begrüßt - fordert demgegenüber (zumindest teilweise und in neuerer Zeit), in sämtlichen Fällen den Dritten nur dann zu schützen, wenn sein Handeln ohne Fahrlässigkeit war.

IV. Zusammenfassung

Während in Deutschland seit jeher derjenige, der vom Buchberechtigten erwirbt, durch den öffentlichen Glauben der Grundbücher umfassend geschützt wird, mußte die Rechtsprechung in Japan nach einer Möglichkeit suchen, um das Fehlen dieses Prinzips zu kompensieren. Sie fand in der analogen Anwendung des § 94 II JBGB (teilweise i.V.m. § 110) ein flexibles Verfahren, mit dem sie die Interessen des Erwerbers gegen diejenigen des wahren Berechtigten abwägen kann. Dieses Verfahren ist im Endeffekt nichts anderes als die Umsetzung der von Hatoyama geforderten "relativen" publica fides. Es hat zur Folge, daß - anders als in Deutschland - beim redlichen Erwerb im Liegenschaftsrecht das Veranlasserprinzip gilt. Außerdem verlangt es vom Dritten mehr Sorgfalt: Während bei uns in jedem Fall nur positive Kenntnis schadet, verwehrt man in Japan (zumindest bei Einsatz von § 110) dem Fahrlässigen den Schutz.


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